なまら区分派です。ワンルームマンション投資専門exボロ戸建てほにゃらら~&しょぼくれ大家

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加算税および重加算税

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最新の楽待コラムはここです。
週間ランキング狙いですが
1位になったら無料サミットを開催します。(予算的にはショボミかも)


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ミー、しょぼくれですが税務調査にはいられました。(ビッグネーミン気分はあじわってます?)



きほん、素直なので求められた資料はばんばん渡してます。



あと、インチキしようとしているわけでもないので?重加算税(40ぱーくらい?)にはならないといいなです。




調査後の見直し本税(たぶん数百万円)そして過少申告税(加算税たぶん、数十万円)




そして延滞税(たぶん数十万円)  住民税もあったね。



ざっと4~5百万円



おそらく最終的な納税はこうなると思います。




えせコンサルとかのユーら



きっちりと申告したまへよ。



しくしく




あ、



はくつけるために、10倍の数字で書いてます。



100倍までいくと絶対うそんこってバレますからね。



あはは

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経費 個人と法人のちがい。

ひとつ、よしなに
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楽待コラムひさびさの更新です
でも

週間ランキング1位はムリぽです。

ざんねーん
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個人はかなしいです。



法人はうらやましいなあ。



なにがって、経費になるならないがだいぶん、違うからです。




個人は賃貸に直接かかわるところしか経費と認めてくれません(帝都税務署)



ここにエグザイルてき見解のそういが発生することに気づきました。(ふんいきです)





ユーらに質問です(正解者には元祖!ゴッドアイテムのクオカードプレゼンツ)



1.物件調査費用って経費になるとおもいますか?




なる。と答えたかたにさらに質問です。



その物件を買わなかった場合は経費になるでしょうか?





こたえ




なりません(帝都税務署)




法人だとなるそうです(えこひいきとしかいいようがありません。)



そんなのばっかです(詳細はめんどっちいので書きません)








正解書いちゃったから、しょぼくれんクオカードはあげられません。



って、おぼえてます?クオカード


あはは

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楽待コラミング税務調査編

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税務調査へんをアップしました。


全力で1位をねらいます。(言いたかっただけです)


しょぼい結果なら、こそこそ再引退します。(部活も引退した先輩が来るってうざいじゃないです?あ、ミーは帰宅部でしたけど)



そんなわけで一時的に過去の税務調査ネタは非公開にしました。



進行形は随時こうしんします




賞金げっと出来たら、しょぼくれサミット開催資金にまわしたいです(税引き後のマニーで。学んだミーです)

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楽待さんからミーだけに再オファー

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すずきし「いつまでも税務調査なんじゃん」



あわわ



そんな税務調査バブルなミーですが



楽待さんからメールがきました。





またコラム書かない?



って。




そう、



きっと



たぶん




ミーにだけのオファーなはずです。。。



ミーだけに



ミーだけに・・・



ぶはは(はずかしくてウラとってませんがきっとそうだべ)




てことなんで、税務調査コラムをそのうち書くことにしました。(ブログアレンジボール版です。ひらたくいうとぱくりです?)



賞金ゲットして、サミット開催資金にしましょーー



税務調査は既存大家さんなら若干、興味をひきそうな気がしますが、どうでしょね?(ブログ削除したほがよかですか)

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よし!ためしに売りに出すか!

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あはは


信念なんてないです。



その都度変更ですわー




ってことで、売らない宣言をしているミーですが




試しに売りに出してみようかなと思っています。




やはり、所有していて不安があるキューちゃんか



管理積み立て費が高い物件にしようかなと。



え・・・?



昨日の勝手にシェアハウス物件?




(しゃべらない美学)





不思議なもんで、売りに出すとこころが離れます。(師:せくすいさんの教え・・・だったような気がしますがちがうかもしれません)



値下げはここまで!



と思っていても



しばらく売れないとついつい値下げに応じてしまうという、素人大家さんの7不思議のひとつです。
(定説です)




とりあえず、表面9パーセント台~10パーセント台で出してみよっかなー。



ミーはただのしょぼくれなのでポジション変えるのはかんたんです



えせコンサルやってたらそうはいかなかったです。(しょぼい成功体験ですすめといて、おのれは売り逃げなんてさすがに出来えませんです)



そうそう、ときたま相談がきますが



相談がくると、裏とったりウィキで調べたり忙しいので、かんべんしてほしいです。(えせなんで)


あはは


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シェアハウスはじめました。

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じつにいい。



うーん。・



なんだかよくわかりませんが、若干下火イメージのシェアハウス業界に参入しました。




ことのいきさつ・・・




ぷるりんこー。。。♪


管理会社「あーたろうさんですか?やっとつながりました」



たろう「はあ、いつでもこの携帯はつながりますが・・?」



管理会社「○○マンションに郵送しても管理費、修繕積み立て費が入金されないので、私が現地まで行ってぴんぽんしたんですよ」



たろう「はあ、そこは賃貸に出しているから住んでいるのは店子さんですけどね・・・」



管理会社「訪問したら中国の方が住んでいました。質問してもうまく理解されず困っていたんです。」



たろう「そうでしたか、それはそれは」



管理会社「入居者カードを出されていないようですね」



たろう「え?そうですか?購入したときに書いてなかったかなあ・・・」



管理会社「何人かで住まわれているかもしれないのでご確認のうえカードを記入して返送おねがいします」





あうあう



何人かで住んでるかもしれない?




部屋内、トンデモないことになってないよね?




そういえば、去年の更新のときに



賃貸管理会社「退去があったら、内装の費用は覚悟しないといけないかもね~~」




と言われていたことを思い出しました。




点と点がつながり、線になったような。




もしくはロジックがロジカルでマジカルになったような(よーわからんです)




いずれにしても、売却したくなってきたミーです。(これって、じゅうせつに書く内容ですか?)


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すべては運?

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SMBCフルローンばんばん時代に地方RCを買っていた人はさっこんの


不動産投資ブームで値段があがって、売却してキャピタルを得られている人も多いことでしょう。



買った人は・・・(ごにょごにょ)



メンテナンスしてあると良いですね!(明るくいきましょー!)




人生、運がしめてますね。



売らないつもりと言ってた大家さんもさすがにこの売り時はおいしいと判断されるでしょう(しょぼくれ調べによる)




数年前に売却したコワレ荘、



今なら1割高く売れたのでは?



と、めめしくも感じるさっこんです。




同じ時期に売却した所沢とみずほだいアパートは、まああんなところでしょうけれど。



え?


運じゃなくて実力?



あわわ

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リートのほうが利回り良いですね

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税務署員Aさん(フレンズ系)に言われた



リートのほうが手もかからないし



確定申告もかんたんだし、儲かりますよ。




というアドバイスをいただいていたミーですが、




ちらりと調べてみると



3~5パーセントというのがたくさんありました。




あれれ




ほんとだ。(いまさらです?)



でもミーは浮気しません。



だって、8戸も区分持ってるんですよ?



信じられません(半分借金だけどさ)



素人大家さん業界ではプリティー家賃なミーですが



普通に考えると、マンション8戸ってとんでもないことのような気がします。(半分しゃっきん・・・え?もういい?)




そう、リートでは得られない、所有する喜びがあるのです。




牛乳瓶のフタみたいなもんです。




って今度Aさんに言ってみよう。

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売り時だけど短期譲渡

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23区区分はいつでも売れはしますが(たぶん)



いまは、なんたって売り時ですね。



4~5年後にこの相場がきていれば・・・



と思うミーです。




さてポジショントークはこのくらいにして、




じっさいに売却した際になんぼ儲かるのか?



シミュレートしてみました。




ケース1(めんどくさいからケース1しかないんだけどね)


購入物件:文京区の区分


購入価格:630万円(オールマニー購入)


家賃回収:190万円


全ての経費:110万円


実質80万円の手残り。


ちなみに減価償却は20万円程度しています。


売却予想価格:750万円(文句ある?あはは)



売却時手数料:30万円



レッツスタート


750万円ー30万円ー610万円=110万円


110万円×61%=67万円



67万円+80万円=147万円




2年半所有して、147万円の利益です。。。



うーん。。。



うーん。。。。



うーん。。。。。



うーん。。。。。。


うーん、うーん、うーん。。。





つかいかた、あってます?あはは




いずれにしても、660万円投資して、2年半で147万円てどうなの?(リートよかええ?)




あーうー(個人的には満足ですが・・・)




よし!



売却価格を850万円に引き上げよう!(ミー天才です)



ストロングホールドで。(キューちゃん以外はしばらく売らんゾ)

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工事代金踏み倒しのミー

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税務署からの電話を待ってるミーは
ステキ国民?
それとも、えせ国民?
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かつて、



仕事終了後に値引き交渉をしたトンデモえせコンサルをひそかに糾弾していたミーですが



このたび、工事代金を踏み倒し・・・




そうになりました(悪いこころ発動?)




ことのいきさつは・・・




去年5月に空室となった、文京区の区分の



・エアコン


・一部クロス


・洗濯き用給水栓交換


・台所シングルレバー給水栓交換



を、過去におつきあいのあった親方(一人でやってますが、うまく仲間と仕事している模様)にお願いしました。



6月初旬には全部完了していたのですが、




1月現在、まだお支払いしていません。(進行形)




なにゆえ?(ズルい心発動?)



1.工事完了したときに、請求書ちょうだいメールをしていた。



のに、親方からの請求書が来ていなかったからです。



7月ころまでは気にかけていましたが、すっかり忘れていました(かこいく言うと失念していました。え?かこいくない?)



1月9日に突如、親方からメールが来ました。





そして、ピンときました。(アタボーです)




親方ごめんなさい。



ユーへの支払いは税務署へドナドナされる予定です。(セコい心発動)





てことで、きんきんにお支払いしなければです。(ひらたくいうと、早くお支払いしますの意)




こゆ場合、ユーらならどうしてました?(善か悪か。ミーは都合の良い善人のつもり。イタタ)




ミー、もうノーマニーです。あはは




だれかしょぼくれん買ってください。(今ならすずきしとしょぼくれんHP差し上げます)

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この物件ステキ

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なんだかんだで帝都なミーです。



いろいろと検索中にみっけました。




どお?



キューちゃんを売却して、こっちに買い換えたいです。



なんとなく固そうなイメージです(RCとかそういう意味でなく)



たぶんだけど。




空室1200くらいで売れたら・・・ヨシャヨシャ!




ちょい指しオールマニーで買っておきたいです。



あいかわらず、こういうのが好きなミーです。(センスなし)



税務署員Aさんに



リートのほうが儲かるよ



ってまた言われちゃいそうです。


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●ンドネットさんからまた手紙

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税務調査ネタは進捗なしです
昨日電話はきたようだけど出れなかったので。。。

速報はしょぼくれんメルマガで!(登録かんたんです。あはは)
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●月●日まで限定で買い取ります。




てな内容の手紙がときどききます。



そういえば何年か前に電話かけました。



あのときは・・・




キューちゃん物件で手紙がきたので、いったいなんぼくらいかなあ~~



と・・・(金額は思ったより安かった。)



あれから数年経ったのと上げ相場だからまたまた電話してみた。いったいなんぼになったかな~~



と・・・(金額は相変わらず安かった。)




しょぼん




相場あがってるけど、キューちゃんは相変わらず、しょぼくれていた。



あはは




区分はアーバンエリアに限りますな。

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2013税務署から最後の電話

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不満点を書面にして郵送したのが12月26日。



さすがに次回のやりとりは来年かなー



と思っていた27日のごご、



Bさんからぷるりんこがありました。




その内容は・・・



・家事使用分の車の年間走行距離はどれくらいですか?




という点でした。




え?



そんなとこーー?



みたいなポイントです。




もっと、



事務所使用部分とか金額の大きいところでつんつくしてくると思っていました。




もしかして降参するけど、最後にちくりんいといたれ!



みたいなところでしょうか(都合の良い解釈)




このさい、年2~3万円の経費はあきらめて



事務所あんぶんのほうをいたストしておいたほうがいいかも。



と思っている次第のミーです。



2013はここまでです。



2014はまだ連絡ありませんので随時公開していきますね。



最新情報はしょぼくれんメルマガで!(トラップです)
あはは


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担当税務署員からの電話

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ぷるりんこー。。。♪



あ!税務署からだ。やっときたー。



たろう「はい、ミーです」


Bさん「どうもすみません。今日もどりました。」



たろう「Aさんにはお話しましたが、あまりにも乱暴な書面でしたね」



Bさん「不明な点は省いてしまいましたが、これが最終決定ということではありませんので・・・」



アタボーです



たろう「質問があります。司法書士の費用を抜いた理由は?」



Bさん「・・・物件購入時にかかった費用でしょうか・?」



アタボーです




たろう「宣伝広告費はあれほど説明しましたが?」(客付けのときの1か月分の広告費や客付け用の照明ほか、もろもろ)



Bさん「・・・」




たろう「ガソリン代はAさんに言われたとおり、これから証拠のあるパーイング代のみをグーグルの地図で往復の距離を出して、平均燃費で割って、それに相場ガソリン代(リッターあたり)をかけて資料にして郵送します」




Bさん「ひととおり、ご不満のあるところを書いて送っていただけますか?」




と、いうことで憤慨したポイントをエクセルでまとめて送付しました(12月26日)



年内はここまでかなって思っていたミーです。





電子書籍化を検討しているので
今後はアメブロ会員にしか読めなくなります。(雑な展開ですが、まいどさまです)

(ミー、アメブロ嫌いです。なんか許せません。なしてだろか。。。)

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税務署とのやりとり(ユーらもそろそろ飽きた?編)

ひとつ、よしなに
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このつづきですが
もういい加減に飽きたよ。
というかたもいるかと思います
うすーく書いてますからね。
あはは
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たろう「なんども言うけど



    どうしてあの場で言ってくれなかったんですか?



    たった2,3日でこのやり方




    ずるいです。ひどいです。あんまりです。



    ちゃんと納税しようと思ってるのに払いたくない気持ちにさせたいんですか?



    担当Aさんはもう何年もミーの修正をしてくれていて、ただの実力不足だって知ってるじゃないですかーー」(実力不足の押し売りをしている勘違いなミーです)




と言ってみたところ




Aさん「そうですね、たろうさんは正直ですね。何度もお話してますし、お会いしているのでわかっています。ちょっとやり方によくないてんがあったかもしれません。」




みたく言ってくれました。(あくまでもみたくですが。)




たろう「あ、すみません。Aさんに文句があるわけではありませんでした。とりあえず、出張からもどってきたら電話くれるようにお伝えねがえますか?」



と頼んでぷるりんこ終了です。




次回は帰ってきたBさんからの電話へんです。





あ、


書籍化のオファーがまだありません。




いまなら一本釣りですよ。



あはは

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はじめてアパートを買ったときにアドバイスをくれたおじさん

ひとつ、よしなに
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ここんとこ税金のネタばかりだったのですが
今回は急に思い出したおじさんの話です。
たぶん、税金とのバランスのことを教えてくれていたんだろうな~~
と思い出します。
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いまから5~6~7年前?(いつからやってんだっけ?ミー)



埼玉に新築アパートを購入しました。(利回り7パーセント台でつぶしのききにくい土地でした)



その決済のときに、たまたま?同席していた仲介会社のコンサルな方が、ミーに質問してきました。



コンサル『たろうさんはこれから物件を増やしたいんですか?』と。



たろう『そうですねーでも、この物件でノーマニーです。あはは』
(ちなみに新築アパートといっても、総戸数は2戸しかありません。)



コンサル『副業でやるなら、月30万円くらいの家賃が一番良いと思いますよ。』



とか言ってました。



ミー、あんがい人の言うこときくときもあるので



この30万円はずっと目標です。(なんとなく30万円って給料みたいで感じいくないです?)





さいきん思うのは、



税金のことだったのかなーって。(言ってたかもですが)




給料に家賃収入をプラっていくと、あっというまに税率があがってしまいそうです。



今はまだ、月20万円台前半ですが、借金で買った4戸は残り9年~14年で返済するので



返済が終わると月40万円を越えます(トラタヌです)




あ・・・



旧耐震いわゆるキューちゃん区分はそのころには倒れているかもしれませんけど。



あわわ


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税務署とのやりとり(サブエピソード)

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「高値つかみしてんじゃないの~~?」



くらい言われてしまったミーですが(あながち間違いじゃないかもしれないけど、6年も7年もやってて(じっさい何年やってんだ?)高値で買ってるなんて恥ずかしくていえませんです。。。)



じつはこの署員さんとは前からお付き合いがありました。



どんなお付き合いかっていうと




過去の修正申告のときのメイン担当者さんだったのです(あいもかわらずなあんぽんたん加減です)




過去5年でいうとミーは3期が修正申告していました。(死刑レベル?)




1回目はたしか計算が間違ってますよ~~



てきな案内がきて、



親切にも勝手にただしい数字に直してくれてハンコを押して返信するだけで完了という



らくちん修正申告でした(あれ?それは2回目か?ま、いいけど)




そして2回目は売却にともなう、お尋ねでの回答で




間違いがあるとかで、修正しました




そんで3回目ですが、家内のなにかの控除がこのとしから外れるとかいうことを知らずに




例年とおり38万円くらいを控除して申請したところ(いつも前回の申告書を見ながら書いてます)




それは今年から廃止です。てきなことを言われて、またまた親切なハンコを押すだけでいいよ。



の修正申告でした。




この3回目のときの担当者さんが



「相場より高く買ってるか経費つかいすぎなんじゃない?」




の署員さんなのです。(いつもお世話になっております。)




なので、過去にもぷるりんこで恐縮した関係でした。



あ、



ここまでズバっと言われたことはないです。




だって、普段は恐縮してるから。(いつもの単なる修正のときは、実力不足ですみません的な感じで接していました。まあ今回もはちゃめちゃな事をされるまでは(どっちが?って説もあり)あたま悪いから白色にしようかなー。とか退職したら確定申告代行してください。的なフレンドリーさ加減を保っていたつもりのミーです)




たぶん、あらかじめメイン担当者に



「書類とどいたら文句の電話いれます」




宣言していたのが伝わって、さっそく電話きたから先制口撃してきたのかも(いいふうにとらえるミーです)




と、いうわけで、この元メイン担当者さんは大家仲間ということもあり



嫌いじゃあないんですよ。







え?




そんなエピソードいらない?




あはは、そうだよね。

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あ、すみません。税務調査の前提の話

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わくわくにいさんのコメントで反省しましたです。




ミー、




青色申告なんです(よくわかんないけど、10万円のほうの)




白だとおもっていたユーら、ごめんなさい。



やっぱ、帳簿は必要なんすかね?



あはは


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税務署とのやりとり(電話へん3)

ひとつ、よしなに
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とりあえず、文句の電話をいれました。




メインの担当者ではないので、やんわりと。




「こんなやり方はあまりにひどいのでは?」



「まじめに納めようと思えなくなるやり方だと思います。」(まあ間違った申告してますけど。。。)



「たった数日前に顔をあわせて何時間も会話したのにまるで理解も納得もできない書類が来たんですよ」



「ミーは税務署に挑戦的でも好戦的でもないじゃないですかー実力不足だからおせーてのスタイルなのに、あまりにもアホだと思って、てきとーに削除っちゃったんじゃないですか?」



と、たてつづけに文句を言いました。




先方の回答は家事使用と賃貸業での使用との区別がつきにくい


という点です。(けっこうハッキリしていると思うんだけど)



あとは、なにか突っ込んだ質問というか攻め込むと



『たろうさんは帳簿をつけていないので・・・』



とか言ってきます(それ言われると、ミーは白旗です)



それと、



『帳簿をつけていないとどれくらい儲かっているかわからないじゃないですか!!』



とかでっかいお世話を言ってきます。



だいたいわかっていると答えると



『いえ、わかっていません(キッパリ!)』


『どれくらい利回りでているか答えてください』



とまで言われました。



たろう『まあ、3~5パーセントってところかな』



『よくて3パーセントです!1パーセントくらいのときもあります』


とかずけずけ言うので



『それは物件購入したトシだからでしょう。』



『不動産投資家の方は目標を10パーセントにしている方が多いです。そこから比べると、相場より高く買っているのか経費の使いすぎが考えられます』



けっこうキビシーこと言うのね。(とか思いつつ)



たろう『ミーは売却しやすい都内の区分を買っていますし、半分はへきしん30平方メートル以上の物件にしています。実質で10パーセントまわるなんて、ここ数年の相場だと地方の物件でしょう。それから投資スタイルはさまざまだと思うので、ミーは売却したときに利益を出したいと思っているので運営しているときの利回りはそんなに気にしていません』


と、ばちーんと返答しました。



だいたい、ミーが儲かろうが損しようが関係ないでしょう。ただたんに帳簿をつけさせたいだけで脱線してきたのでしょうか。
(あ、経費かけすぎと言いたいのか)




さらにつづきます(越冬したりして?)。

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税務署からの書類がキター(ひどい仕打ち)

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謹賀新年
どうもまいどさまです。
税務署の話はもうちょっとつづきます。
なんでかっていうと
まだ決着がついていないからです。
素人大家さんを狙いうちしているようなので
ユーらもそのつもりでいるといいかもよん。

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届いた書類をワイルドに開封しました(とくに意味はない)



さて、どんな主張なの?



と見てみると・・・



※面倒なので3年分の合算にしてます。


1.ガソリン代


なんと全額カット(つってもトータルで5万円ていど)




2.司法書士(購入時)


これも全額カット(4件分なのでトータル60万円くらい)



3.宣伝広告費


客付け広告代及び、ディスプレイにかかった費用など(トータルで20万円程度)



4.高速道路


全額カット(数千円ですが。)



5.収入印紙


全額カット(契約のときに貼るやつで5万円くらい)



6.打ち合わせ


業者さん、セミナー打ち合わせとか(10万円未満)





ほか、金額に納得いかないものとして


A.通信費


せいぜい2~3万円(3年分でだよ)


B.車輌費


車検とか修理とか(これも2~3万円かな)


C.自宅事務所按分


ここはいまも主張しているところですが、10パーセントと言われているので、倍の20パーセントを考えています。
(あまりにも乱暴な判断で相談に行ったにもかかわらず、なにも言わずにバサバサ切る対応に憤慨しているってのも20パーセントの理由です。)
金額にすると、3年で30万円程度です。




とりあえず、そのへんをおさらいして、電話をかけました。(出張していないほうの担当者に)




つづく

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