なまら区分派です。ワンルームマンション投資専門exボロ戸建てほにゃらら~&しょぼくれ大家

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築10年と築20年の区分の差

ひとつ、よしなに
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とりあえず、どろくさくやらないといけないポジションなので


いまは、築20年くらいのよくある、つまらない3てんユニットシングル区分を買っているミー

でも、そろそろ築10年くらいの次世代型シングル区分もほしいです。
なんたって、見たくれがカクイイです。
パレステュディオシリーズとかで、そんでちょっとスカしたエリアでほしいです。


いまのところ、ミーがせこせこひろいに行くのは、築18年くらいで、600万円台で、そこそこモテそうなエリアの区分です。もらえそうな家賃は60,000円~65,000円くらいです。



これと、築10年程度の区分・・・おそらく1,200万円~1,400万円というところかな?
家賃は80,000円~90,000円てところでしょうか?(よくわかりません)



妄想としては、築25年~30年くらいで売り抜けようと考えています。(シングル区分の環境が悪くなっていなければ、もっとホールドします)


10年くらい所有して、インカムは500万円くらい回収したいです。


売るときは築30年で500万円・・・くらいで売りたいです(願望は自由だ!あはは)


ざっと700万円出資して、10年かけて300万円の利益です。(しょぼ)
500+500-700=300万円


でも、これでもうまくいく妄想のような気がします。もっとしょぼい結果かもしれません。



築10年程度のだと、、、せいぜい実質利回りは8%が限界ですかね。
10年で700万円くらいインカムをえて、
築20年で・・・(次世代型区分の相場が見えません。・)900万円はしますかね?ひろいし。


うーん。利益てきにはおなし300万円くらいかもしれませんね。


でも、買うときのマニーは倍。


築浅シングル区分はもっとカクイイ大人な人が買う感じかなあ・・・。



ミーごときでは、やはりどろくさい、法人契約とかにはならないような



そういうちょいヤバ区分のほうがポジションてきには良いのかもしれません・。

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コメント


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こればっかりは人の心の流れなので判りませんが…

この先2,3年で売り抜くならば20年超の3点式が売れるのかも…なんて考えたことがあります。

理由は…私みたいな不動産初心者でも手を出しやすいゾーンですので、「とりあえず買ってみる派」に需要があるのでは?ということ。値段と駅と駅近・マンション、これ位のネット検索でピックアップして「素早い決断が大事」なんてことが流行するとパッパと行ってしまうのではないかと。
「入居しなかったら自分で住むし」位のあっけらかんさがある場合ですが。
でもある一定数将来への様々な不安感からこういう需要はありそうな。

次世代型は初心者からもう少し慎重な層に将来売る、という線でしょうか?
入居者の入れ替えがあっても空室リスクが少なく、ある程度「物件見てから買う」←ある意味当たり前かも 人が納得して買う、というような。寧ろ「最終入居者は自分」という計画まで作っていそうな感じも…。独身者なんか結婚できないリスクもヘッジしてそうです。

自分で客付けできる位イケイケの人はやや築古、ちょっと草食系の人は次世代型に集約されていくのでしょうか?

やげ | URL | 2012年03月15日(Thu)14:21 [EDIT]


Re: こればっかりは人の心の流れなので判りませんが…

> この先2,3年で売り抜くならば20年超の3点式が売れるのかも…なんて考えたことがあります。
>
> 理由は…私みたいな不動産初心者でも手を出しやすいゾーンですので、「とりあえず買ってみる派」に需要があるのでは?ということ。値段と駅と駅近・マンション、これ位のネット検索でピックアップして「素早い決断が大事」なんてことが流行するとパッパと行ってしまうのではないかと。
> 「入居しなかったら自分で住むし」位のあっけらかんさがある場合ですが。
> でもある一定数将来への様々な不安感からこういう需要はありそうな。
>
> 次世代型は初心者からもう少し慎重な層に将来売る、という線でしょうか?
> 入居者の入れ替えがあっても空室リスクが少なく、ある程度「物件見てから買う」←ある意味当たり前かも 人が納得して買う、というような。寧ろ「最終入居者は自分」という計画まで作っていそうな感じも…。独身者なんか結婚できないリスクもヘッジしてそうです。
>
> 自分で客付けできる位イケイケの人はやや築古、ちょっと草食系の人は次世代型に集約されていくのでしょうか?

やげさん、

いつもステキなコメントありがとうございます。
そうですね、次世代型はおしゃれなカクイイ投資家さんむけ
3点ユニットは、がんばる系素人大家さんむけ
そんな気がします。
でも、3点も大家さん業をがんばらなくても
賃貸管理会社にお任せでも、そこそこなんとかなりそうです。
あとは需要ですよね。
家賃があまり下がらなければ(5万円以上キープ)
これからも売れるかもしれませんね。
4万円台のエリアだと
ちと管理修繕積み立て比率上昇で利回り15パーセントとか
そういう危険水準な物件になりさがると
売りづらくなって区分の意味がなくなるようにも思えます。

むずかしいもんですね。。

*たろう* | URL | 2012年03月16日(Fri)06:34 [EDIT]


 

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